Was ist eine Eigentümerwechselversicherung?
Wer zum ersten Mal eine Immobilie in Dänemark kauft, begegnet schnell einem Begriff, den es im deutschen Kaufprozess in dieser Form nicht gibt. Hier erklären wir die dänische Eigentümerwechselversicherung verständlich – ohne vorauszusetzen, dass Sie bereits etwas über das dänische System wissen.
Eigentümerwechselversicherung – was bedeutet das überhaupt?
Eine Eigentümerwechselversicherung ist eine besondere dänische Versicherung für den Eigentümerwechsel. Sie kann den Käufer gegen bestimmte verdeckte Schäden und Mängel an der Immobilie absichern, die bereits bei der Übernahme vorhanden waren, aber dem Käufer vorher nicht bekannt waren und aus den relevanten Berichten nicht ausreichend hervorgingen.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus. Sie haben es besichtigt, die Unterlagen gelesen und die vorhandenen Berichte geprüft. Einige Monate nach der Übernahme entdecken Sie trotzdem einen erheblichen Schaden, der schon beim Kauf vorhanden war und den Sie vorher vernünftigerweise nicht erkennen konnten. Genau für solche Situationen kann eine Eigentümerwechselversicherung relevant sein.
Eine Eigentümerwechselversicherung beschäftigt sich grundsätzlich mit bestimmten bereits beim Eigentümerwechsel vorhandenen Verhältnissen. Eine normale Gebäude- bzw. Hausversicherung betrifft dagegen typischerweise Schäden oder Ereignisse während Ihrer Eigentumszeit. Es handelt sich also um zwei unterschiedliche Versicherungen.
Warum gibt es diese Versicherung?
Die Eigentümerwechselversicherung ist eng mit der dänischen Huseftersynsordning verbunden. Dieses System soll den Immobilienhandel bei typischen Wohnhäusern übersichtlicher machen und die Risiken zwischen Käufer und Verkäufer klarer verteilen.
Das Gebäude wird untersucht
Im Rahmen der Huseftersynsordning werden unter anderem eine Tilstandsrapport (Zustandsbericht) und eine Elinstallationsrapport (Bericht über die Elektroinstallationen) erstellt.
Der Verkäufer beschafft ein Versicherungsangebot
Auf Grundlage der Berichte kann ein Angebot für eine Eigentümerwechselversicherung eingeholt werden. Die Berichte sind eine Voraussetzung dafür, die Versicherung im Rahmen dieses Systems abzuschließen.
Der Verkäufer bietet einen Kostenbeitrag an
Möchte der Verkäufer die Schutzwirkung der Huseftersynsordning nutzen, muss er dem Käufer unter anderem das Versicherungsangebot vorlegen und sich dazu verpflichten, einen Betrag in Höhe der Hälfte der Prämie des vorgelegten Angebots zu übernehmen.
Der Käufer entscheidet selbst
Der Käufer ist nicht verpflichtet, die Versicherung abzuschließen und muss auch nicht zwingend das vom Verkäufer vorgelegte Angebot wählen. Wählt der Käufer eine andere Police, ist der Kostenbeitrag des Verkäufers grundsätzlich auf den Betrag begrenzt, den er nach seinem eigenen Angebot übernehmen müsste.
Nein. Die Nutzung der Huseftersynsordning ist freiwillig. Sie wird bei Häusern und Ferienhäusern jedoch häufig eingesetzt. Bei gewöhnlichen Eigentumswohnungen wird sie in der Praxis deutlich seltener verwendet.
Was kann eine Eigentümerwechselversicherung abdecken?
Entscheidend ist immer die konkrete Police. Vereinfacht gesagt geht es um erhebliche Schäden oder Verhältnisse, die bereits bei der Übernahme vorhanden waren, die der Käufer nicht kannte und die in der Tilstandsrapport oder Elinstallationsrapport nicht ausreichend klar beschrieben waren.
Kann grundsätzlich relevant sein
- Verdeckte Gebäudeschäden, die bereits bei der Übernahme vorhanden waren
- Ein in den Berichten nicht ausreichend klar beschriebener Schaden
- Bestimmte Funktionsmängel oder rechtswidrige Verhältnisse bei VVS-/Sanitärinstallationen nach den Bedingungen der Standarddeckung
- Bestimmte Mängel oder rechtswidrige Verhältnisse an Elektroinstallationen, wenn sie nicht im Elektrobericht genannt sind
- Weitere Bereiche, wenn ausdrücklich eine erweiterte Deckung vereinbart wurde
Typischerweise nicht versichert
- Schäden oder Mängel, die der Käufer vor dem Kauf bereits kannte
- Verhältnisse, die in den Berichten ausreichend klar beschrieben wurden
- Normaler Verschleiß oder mangelnde laufende Instandhaltung
- Rein kosmetische Verhältnisse oder altersübliche Eigenschaften
- Bereiche, für die der Versicherer einen konkreten Ausschluss oder Vorbehalt aufgenommen hat
- Neue Schäden, die erst nach der Übernahme entstehen
Nicht nur auf den Preis schauen. Prüfen Sie, welche Ausschlüsse, Selbstbehalte, Summengrenzen und konkreten Vorbehalte in der Police stehen. Zwei Angebote können ähnlich heißen und trotzdem einen unterschiedlichen Schutz bieten.
Standarddeckung oder erweiterte Deckung?
In Dänemark wird zwischen einer Versicherung mit gesetzlicher Standard-/Mindestdeckung und Policen mit erweiterter Deckung unterschieden. Das gesetzliche System sieht mindestens fünf Jahre Schutz und die Möglichkeit einer Verlängerung auf insgesamt mindestens zehn Jahre vor; die konkrete Produktgestaltung hängt vom Versicherer ab.
Gesetzliche Mindestdeckung
Deckt die gesetzlich vorgeschriebenen Kernbereiche. Sie konzentriert sich vor allem auf bestimmte versteckte Schäden an den versicherten Gebäuden sowie bestimmte Installationsverhältnisse.
Zusätzliche Risiken möglich
Eine erweiterte Police kann – abhängig vom Versicherer und den Bedingungen – zusätzliche Bereiche einschließen, zum Beispiel bestimmte Verhältnisse am Grundstück oder rechtswidrige Leitungen außerhalb des Fundaments.
Eine erweiterte Deckung ist nicht bei jedem Versicherer identisch. Deshalb ist die Bezeichnung „erweitert“ allein noch kein Qualitätsversprechen. Maßgeblich sind die tatsächlichen Versicherungsbedingungen.
Warum ist die Versicherung auch für den Verkäufer wichtig?
Die Huseftersynsordning betrifft nicht nur den Käufer. Erfüllt der Verkäufer die gesetzlichen Voraussetzungen – unter anderem gültige Berichte, Versicherungsangebot, Kostenübernahmeerklärung und die erforderliche Information an den Käufer – kann er sich in weitem Umfang von seinem gewöhnlichen Haftungsrisiko für versteckte bauliche Mängel lösen.
Genau deshalb sollte man die Eigentümerwechselversicherung nicht isoliert betrachten. Sie ist Teil eines gesamten Systems, in dem Berichte, Versicherungsangebot, Kaufvertrag und Haftungsverteilung zusammengehören.
So kann man sich den Zweck vorstellen
Ein Schaden hinter einer geschlossenen Konstruktion
Sie kaufen ein Haus. In den relevanten Berichten ist kein entsprechender Schaden ausreichend beschrieben, und Sie hatten vor dem Kauf keine Kenntnis davon. Nach der Übernahme wird hinter einer geschlossenen Konstruktion ein erheblicher, bereits vorher bestehender Schaden entdeckt.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Versicherung zahlen muss. Der Fall wird anhand der Ursache, des Zeitpunkts, der Versicherungsbedingungen, der Berichte und eventueller Vorbehalte geprüft. Er zeigt aber, für welche Art von unbekanntem Risiko eine Eigentümerwechselversicherung grundsätzlich gedacht ist.
Was sollten Käufer konkret prüfen?
Tilstandsrapport lesen
Nicht nur die Zusammenfassung. Auffällige Punkte und Hinweise auf „mögliche Schäden“ oder weitere Untersuchungen sollten ernst genommen werden.
Elinstallationsrapport prüfen
Auch der Elektrobericht gehört zum Gesamtbild. Bekannte oder klar beschriebene Verhältnisse werden nicht einfach zu einem späteren Versicherungsfall.
Vorbehalte im Angebot finden
Ein Versicherer kann konkrete Bereiche vom Schutz ausnehmen. Diese Klauseln können für den tatsächlichen Wert einer Police wichtiger sein als ein kleiner Preisunterschied.
Mehrere Angebote vergleichen
Der Käufer darf ein anderes Versicherungsunternehmen wählen. Vergleichen Sie Deckung, Ausschlüsse, Laufzeit, Selbstbehalt und Bedingungen – nicht nur die Prämie.
Eigentümerwechselversicherung einfach erklärt
Muss ich als Käufer eine Eigentümerwechselversicherung abschließen?
Nein. Der Abschluss ist freiwillig. Ob er in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist, sollte anhand der Immobilie, der Berichte und der angebotenen Versicherungsbedingungen beurteilt werden.
Bezahlt der Verkäufer wirklich die Hälfte?
Im Rahmen der Huseftersynsordning muss der Verkäufer einen Betrag in Höhe der Hälfte der Prämie des von ihm vorgelegten Versicherungsangebots zusagen. Entscheiden Sie sich für eine andere Police, steigt sein Kostenbeitrag nicht automatisch mit.
Deckt die Versicherung alles, was im Haus kaputtgeht?
Nein. Sie ist keine allgemeine Reparaturversicherung. Alter, Verschleiß, bekannte Schäden, ausreichend beschriebene Verhältnisse und konkrete Ausschlüsse können außerhalb der Deckung liegen.
Ist die Tilstandsrapport dann weniger wichtig?
Im Gegenteil. Die Berichte und die Versicherung hängen eng zusammen. Gerade das, was bereits ausreichend klar beschrieben oder dem Käufer bekannt ist, ist für den späteren Versicherungsschutz besonders wichtig.
Was mache ich, wenn ich nach dem Kauf einen Schaden entdecke?
Melden Sie einen möglichen Versicherungsfall möglichst schnell beim Versicherer und dokumentieren Sie den Zustand. Lassen Sie einen nicht akuten Schaden nicht vorschnell vollständig beseitigen, bevor der Versicherer die Möglichkeit hatte, ihn zu beurteilen.
Sie kaufen eine Immobilie in Dänemark und möchten die Unterlagen verstehen?
Bei einem dänischen Immobilienkauf greifen Kaufvertrag, Zustandsberichte, Versicherungsangebot und weitere Dokumente ineinander. Unsere Käuferberatung hilft Ihnen dabei, die Unterlagen strukturiert einzuordnen und offene Punkte vor dem Kauf zu erkennen.
Quellen und fachliche Grundlage
Für diesen Beitrag wurden ausschließlich offizielle bzw. behördlich verantwortete dänische Informationsquellen verwendet. Versicherungsbedingungen können sich zwischen Anbietern unterscheiden; im Einzelfall ist immer die konkrete Police maßgeblich.
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle rechtliche oder versicherungsfachliche Beratung. Deckung, Ausschlüsse, Selbstbehalte und Entschädigung richten sich nach den jeweils geltenden Versicherungsbedingungen und dem konkreten Sachverhalt.
