Wer eine Immobilie in Dänemark kauft, sollte nicht nur den vereinbarten Kaufpreis finanzieren. Rund um den Kauf entstehen weitere Kosten, von denen einige bereits vor der Unterschrift feststehen und andere erst nach der Übergabe exakt abgerechnet werden. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Posten, mit denen Käufer typischerweise rechnen sollten.
1. Eigentümerwechselversicherung
Schutz vor bestimmten verborgenen Schäden und Mängeln
Die dänische Eigentümerwechselversicherung kann bestimmte verborgene Schäden und Mängel abdecken, die beim Kauf nicht bekannt waren und nicht bereits aus den relevanten Berichten hervorgehen. Der konkrete Preis hängt unter anderem von Alter, Größe, Kaufpreis und Zustand der Immobilie sowie vom gewählten Versicherungsumfang ab.
Mehr über die Eigentümerwechselversicherung erfahrenDer Verkäufer zahlt nicht automatisch die Hälfte jeder beliebigen Versicherung. Nach den dänischen Regeln zum Zustands- und Elektrobericht ist sein Beitrag grundsätzlich auf die Hälfte der Prämie des günstigsten Versicherungsangebots begrenzt, das er dem Käufer vorgelegt hat. Entscheidet sich der Käufer für einen teureren Schutz, trägt er die Mehrkosten selbst.
Beispiel bei 18.000 DKK
Hat der Verkäufer ein Angebot über 18.000 DKK vorgelegt und ist dieses das maßgebliche günstigste Angebot:
Verbraucherinformationen von Bolius nennen für eine fünfjährige Eigentümerwechselversicherung 2026 typischerweise etwa 10.000–20.000 DKK; erweiterte Deckungen können deutlich teurer sein. Deshalb verwenden wir 18.000 DKK hier als Beispiel und nicht als garantierten Mindestpreis.
2. Staatliche Grundbucheintragungsgebühren
Eintragung des Eigentums ins Grundbuch
Beim Eigentumswechsel wird das neue Eigentum im dänischen Grundbuchsystem eingetragen. Für die Eintragung des Eigentumswechsels beträgt die staatliche Grundbucheintragungsgebühr im Jahr 2026:
Mehr über die Grundbucheintragung in Dänemark erfahrenBei einem Kaufpreis von beispielsweise 1.000.000 DKK ergibt das rechnerisch 7.850 DKK staatliche Grundbucheintragungsgebühr für die Eigentumsübertragung. Wer den Betrag wirtschaftlich trägt, richtet sich nach dem Kaufvertrag und der konkreten Abwicklung.
Bei Finanzierung: Ein neues Pfandrecht kann eine weitere Eintragungsgebühr auslösen
Wird für die Finanzierung ein neues Pfandrecht an der Immobilie eingetragen, kann zusätzlich eine staatliche Grundbucheintragungsgebühr für das Pfandrecht entstehen. Für die Eintragung eines Pfandrechts an einer Immobilie beträgt der Satz 2026:
Die endgültige Abgabe kann von der konkreten Finanzierungsstruktur und vorhandenen, nutzbaren Abgabenpositionen auf der Immobilie beeinflusst werden. Deshalb sollte die Bank oder der zuständige Berater die tatsächliche Belastung für den konkreten Kauf berechnen.
3. Käuferberatung und vereinbarte Vergütung für die Preisverhandlung
Professionelle Begleitung ist ein eigener Kostenposten
Wer professionelle Käuferberatung nutzt, sollte das vereinbarte Honorar ebenfalls in sein Gesamtbudget einplanen. Bei Immobilien-DK umfasst die Käuferberatung unter anderem die Prüfung relevanter Unterlagen, die Begleitung des Kaufvertrags und – wenn sinnvoll – die professionelle Preisverhandlung.
Wenn im individuellen Auftrag zusätzlich eine erfolgsabhängige prozentuale Vergütung auf einen tatsächlich erzielten Kaufpreisnachlass vereinbart wurde, kommt dieser vertraglich vereinbarte Anteil bei erfolgreicher Preisverhandlung hinzu. Maßgeblich ist immer die konkrete Vereinbarung mit dem Kunden.
4. Übergabeabrechnung zwischen Käufer und Verkäufer
Nach der Übernahme wird häufig eine Übergabeabrechnung erstellt. Sie rechnet das wirtschaftliche Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer zum Übergabestichtag ab. Hat der Verkäufer bestimmte laufende Kosten bereits für einen Zeitraum vorausbezahlt, in dem der Käufer schon Eigentümer ist, kann der Käufer den entsprechenden Anteil an den Verkäufer erstatten müssen. Umgekehrt kann die Abrechnung auch zugunsten des Käufers ausfallen.
| Posten | Was kann passieren? | Typische Behandlung |
|---|---|---|
| Immobiliensteuer / Grundsteuer | Seit 2024 werden Grundsteuer und Immobilienwertsteuer bei privaten Eigentümern grundsätzlich laufend über die persönliche Steuerabrechnung erhoben. | Käufer und Verkäufer müssen ihre jeweilige persönliche Steuervorausberechnung an den Eigentumszeitraum anpassen; dies ist keine gewöhnliche vorausbezahlte Position der Übergabeabrechnung. |
| Müllabfuhr | Gebühren für Müllentsorgung können bereits vorausbezahlt worden sein. | Werden je nach Abrechnungssystem anteilig zwischen Verkäufer und Käufer verteilt. |
| Schornsteinfeger | Kann zusammen mit anderen kommunalen Kosten oder separat abgerechnet werden. | Wird bei Bedarf nach Eigentumszeitraum aufgeteilt. |
| Öl im Tank | Im Öltank befindet sich bei Übergabe noch vom Verkäufer bezahltes Heizöl. | Restbestand wird üblicherweise gemessen und zum vereinbarten bzw. aktuellen Preis zugunsten des Verkäufers abgerechnet. |
| Grundeigentümer-/Eigentümergemeinschaft | Beiträge oder Gemeinschaftskosten wurden bereits für einen längeren Zeitraum bezahlt. | Kann zeitanteilig in der Übergabeabrechnung berücksichtigt werden. |
| Anteil des Verkäufers an der Eigentümerwechselversicherung | Der Verkäufer schuldet seinen vereinbarten/gesetzlich vorgesehenen Anteil an der Versicherung. | Dieser Betrag kann in der Übergabeabrechnung zugunsten des Käufers berücksichtigt werden. |
Das dänische Verbraucherportal Boligejer.dk beschreibt die Übergabeabrechnung ausdrücklich als Abrechnung über vorausbezahlte Ausgaben und das finanzielle Zwischenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Typische Positionen können unter anderem Müllabfuhr, Schornsteinfeger, bestimmte Gemeinschafts- oder Eigentumsbeiträge, der Verkäuferanteil an der Eigentümerwechselversicherung und ein vorhandener Ölbestand sein. Die konkrete Aufstellung wird regelmäßig erst nach der Übergabe erstellt, wenn die notwendigen Daten vorliegen.
5. Ein einfaches Budgetbeispiel
Immobilie zu 1.000.000 DKK – nur als Orientierung
Das Beispiel zeigt, warum der Finanzierungsrahmen nicht exakt beim Kaufpreis enden sollte. Nicht enthalten sind individuelle Bankkosten, Finanzierungskosten, die konkrete Käuferberatungsvergütung oder ein späteres Ergebnis der Übergabeabrechnung.
Hinweis: Dieses Rechenbeispiel unterstellt, dass der Käufer wirtschaftlich die gesamte Grundbucheintragungsgebühr für die Eigentumsübertragung trägt und dass 18.000 DKK das maßgebliche Versicherungsangebot ist. Der konkrete Kaufvertrag kann zu einer anderen Kostenverteilung führen.
6. Diese Reserve sollten Käufer gedanklich einplanen
- Kaufpreis der Immobilie
- Eigener Anteil an der Eigentümerwechselversicherung
- Grundbucheintragungsgebühr für die Eigentumsübertragung
- Bei Finanzierung gegebenenfalls Grundbucheintragungsgebühr für ein neues Pfandrecht
- Vereinbarte Käuferberatungsvergütung
- Gegebenenfalls vereinbarter prozentualer Anteil an einem erzielten Preisnachlass
- Liquiditätsreserve für die spätere Übergabeabrechnung
Häufige Fragen
Zahlt der Verkäufer immer genau 50 % meiner Eigentümerwechselversicherung?
Nein. Der Verkäuferbeitrag orientiert sich grundsätzlich an der Hälfte der Prämie des maßgeblichen günstigsten Versicherungsangebots, das der Verkäufer vorgelegt hat. Wählen Sie eine teurere Versicherung, tragen Sie die Mehrkosten selbst.
Ist die Übergabeabrechnung eine zusätzliche Gebühr?
Nicht im eigentlichen Sinn. Sie ist eine Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer. Je nachdem, wer welche Kosten vorausbezahlt hat, kann das Abrechnungsergebnis zugunsten des Verkäufers oder zugunsten des Käufers ausfallen.
Muss ich neben der Eintragungsgebühr für den Eigentumswechsel auch für mein Darlehen eine Grundbucheintragungsgebühr zahlen?
Wenn für Ihre Finanzierung ein neues Pfandrecht eingetragen wird, kann zusätzlich eine Grundbucheintragungsgebühr für das Pfandrecht entstehen. Die konkrete Höhe sollte anhand der tatsächlichen Finanzierung und der Immobilie berechnet werden.
Sie möchten vor dem Kauf wissen, womit Sie konkret rechnen müssen?
Immobilien-DK begleitet deutsche Käufer durch den Immobilienkauf in Dänemark – von der Prüfung der Unterlagen und der Preisverhandlung bis zur Kaufabwicklung und Ansiedlung.
Käuferberatung kennenlernen →Quellen und fachliche Grundlage
Für diesen Beitrag wurden vorrangig dänische Behörden- und Verbraucherquellen sowie etablierte Verbraucherinformationen verwendet. Gebühren und Regeln können sich ändern; bei einem konkreten Kauf sind die aktuellen Dokumente und der Kaufvertrag maßgeblich.
- Dänisches Steuerministerium – aktuelle Grundbucheintragungsgebühren (2026)
- Boligejer.dk / dänische Unternehmensbehörde – Eigentümerwechselversicherung
- Boligejer.dk / dänische Unternehmensbehörde – Übergabeabrechnung
- Dänische Steuerbehörde – Immobiliensteuer in der persönlichen Steuervorausberechnung (2026)
- Bolius – Preisorientierung zur Eigentümerwechselversicherung (2026)
- Dänisches Verbraucherportal Forbrug.dk – Informationen zur Eigentümerwechselversicherung
